一、概况
截至2011年10月底，北京中关村不动产商会对海淀园已建成写字楼进行了动态数据的更新调研，随着样本的不断退出和进入，现有有效数据样本409个。409座写字楼中，甲级173座，乙级139座，丙级97座，总建筑面积共约1364万平方米，其中甲级约为1047万平方米，乙级约为267万平方米，丙级约为50万平方米。具体构成如图一所示：
图一：2011年10月份各等级写字楼市场占有率图
二、空置情况
截至2011年10月底，海淀园已建成写字楼总办公面积共约823万平方米，空置面积约为9.27万平方米，整体空置率为1.13%（空置面积/办公面积），环比下降了0.49个百分点。
甲级写字楼空置面积约为7.6万平方米，空置率为1.23%，环比下降了0.53个百分点；乙级写字楼空置面积约为0.58万平方米，空置率为0.34%，环比下降了1.03个百分点；丙级写字楼空置面积约为1.09万平方米，空置率为2.85%，环比上升了2.4个百分点。具体如图二所示。
图二：各等级写字楼空置率
为了更为直观深入地了解海淀园写字楼的空置分布情况，我们把海淀园按街道邻近关系划分为11个区域（图例见附件），分别为：马连洼-上地-西北旺-万柳地区；清河-西三旗-东升地区；燕园-清华园-中关村（北）街道；学院路地区；海淀-双榆树-中关村街道（南）；花园路街道；北下关-北太平庄街道；紫竹院街道-远大路地区；甘家口-八里庄地区；永定路-田村-万寿路街道；羊坊店街道。其空置率如图三所示：
图三：区域空置率图
从区域来看，空置率最高的仍是羊坊店街道，空置率为8.89%，与8月数据对比下降了1.65个百分比；空置率最低的是北下关-北太平庄街道，空置率为0.03%。
从楼盘空置程度来看，本期满租写字楼290座，占70.91%，环比下降了1.22个百分点；空置率低于10%（不含10%）的写字楼有74座，占18.09%，环比上升了4.15个百分点；空置率高于10%的写字楼有9座，占2.2%，环比上升了0.25个百分比；其他写字楼36座，占8.8%，环比下降了3.18个百分点。其变化趋势如图四所示。
图四：整体空置趋势图
各类型空置情况的楼盘构成如图五所示。
图五：2011年10月各类型空置情况的楼盘构成
在写字楼空置率变化的情况方面，与2011年8月份相比较，空置率上升的有64座，占15.65%；空置率基本维持不变的有263座，占64.3%；空置率下降的有32座，占7.82%；其他50座，占12.23%。
三、价格情况
从租金价格上看，2011年10月海淀园内写字楼的平均租金为4.40（元/天/m2），环比上涨0.08（元/天/m2）。
具体来看，本期甲级写字楼的租金平均价格为5.59（元/天/m2），环比上升0.09（元/天/m2）；乙级写字楼的租金平均价格为3.83（元/天/m2），环比上升了0.09（元/天/m2）；丙级写字楼的租金平均价格为3.06（元/天/m2），环比下降了0.02（元/天/m2）。如图六所示。
图六：各等级写字楼租金价格变化图
从各区域平均租金价格来看，租金均价最低的区域仍是清河-西三旗-东升地区，为2.74（元/天/m2），环比下降了0.1（元/天/m2）；最高的是海淀-双榆树-中关村街道（南），为5.53（元/天/m2），环比持平。总的来看，区域租金价格仍呈总体上升趋势。如图七所示。
图七：各区域平均租金价格示意图
从价格的分布来看，海淀园本期写字楼租金价格在3（元/天/m2）以下的写字楼84座，占20.54%，环比持平；3-5（元/天/m2）写字楼189座，占46.21%，环比上升了0.98个百分点；5（元/天/m2）以上写字楼79座，占19.31%，环比下降了8.07个百分点；其他57座，占13.94%，环比上升了7.09个百分点。如图八所示。
图八：各等级租金季度对比图
附件：海淀园各区域划分示意图
