一、概况

截至2010年8月底，北京中关村不动产商会对海淀区已建成写字楼进行了动态数据的更新调研，有效数据样本400个。400座写字楼中，甲级166座，乙级137座，丙级97座，总建筑面积共约12716549平方米，其中甲级约为9668589.44平方米，乙级约为2574366平方米，丙级约为473593.48平方米。具体构成如图一所示：

图一：2010年8月份各等级写字楼市场占有率图

 

二、空置情况分析

截至2010年8月底，海淀区已建成写字楼总办公面积共约7807007平方米，空置面积约为193974.2平方米，整体空置率为2.48%（空置面积/办公面积），环比上升了0.07个百分点，涨幅为2.9%。

甲级写字楼空置面积约为175384.38平方米，空置率为3.03%，环比上升了0.14个百分点，涨幅为4.8%；乙级写字楼空置面积约为13579.2平方米，空置率为0.82%，环比下降了0.13个百分点，涨幅为-13.68%；丙级写字楼空置面积约为5010.6平方米，空置率为1.4%，环比下降了0.44个百分点，涨幅为-22.28%。具体如图二所示。

图二：各等级写字楼空置率

 

为了更为直观深入地了解海淀区写字楼的空置分布情况，我们把海淀区按街道邻近关系划分为11个区域（图例见附件一），分别为：马连洼-上地-西北旺-万柳地区；清河-西三旗-东升地区；燕园-清华园-中关村（北）街道；学院路地区；海淀-双榆树-中关村街道（南）；花园路街道；北下关-北太平庄街道；紫竹院街道-远大路地区；甘家口-八里庄地区；永定路-田村-万寿路街道；羊坊店街道。其空置率如图三所示：

图三：区域空置率图

从区域来看，空置率最高的仍是花园路街道，空置率为11.53%；空置率最低的是马连洼-上地-西北旺-万柳地区，空置率为0.33%。其中除紫竹院街道-远大路地区无变化，和羊坊店街道波动较大外（上升了3.03个百分点），其他区域上下波动幅度均不剧烈。

从楼盘空置程度来看，本期满租写字楼216座，占54%，环比下降了3.74个百分点；空置率低于10%（含10%）的写字楼有140座，占35%，环比下降了2.01个百分点；空置率高于10%的写字楼有14座，占3.5%，环比下降了1.75个百分点；其他写字楼30座，占7.5%。其变化趋势如图四所示。

 

图四：整体空置趋势图

各类型空置情况的楼盘构成如图五所示。

图五：2010年8月各类型空置情况的楼盘构成 

在写字楼空置率变化的情况方面，与6月份相比较，空置率上升的有89座，占22.25%；空置率基本维持不变的有183座，占45.75%；空置率下降的有92座，占23%；其他36座，占9%。

 

三、价格

从租金价格上看，2010年8月海淀区内写字楼的平均租金为3.69（元/天/m²），环比上涨0.04（元/天/m²），涨幅为1.10%。

具体来看，本期甲级写字楼的租金平均价格为4.51（元/天/m²），环比下降0.02（元/天/m²），涨幅为-0.4%；乙级写字楼的租金平均价格为3.32（元/天/m²），环比下降了0.06（元/天/m²），涨幅为-1.8%；丙级写字楼的租金平均价格为2.84（元/天/m²），环比上升了0.13（元/天/m²），涨幅为4.8%。如图六所示。 

 

图六：各等级写字楼租金价格变化图

 

从各区域平均租金价格来看，租金均价最低的区域仍是清河-西三旗-东升地区，为2.45（元/天/m²）；最高的是海淀-双榆树-中关村街道（南），为4.56（元/天/m²）。总体上看，本月各区域写字楼租金价格各有升降，区域最高价与最低价之间的幅度较6月有所缩小。如图七所示。

图七：各区域平均租金价格示意图

从价格的分布来看，海淀区本期写字楼租金价格在3（元/天/m²）以下的写字楼123座，占30.75%，环比下降了3.11个百分点；3-5（元/天/m²）写字楼161座，占40.25%，环比下降了2.27个百分点；5（元/天/m²）以上写字楼35座，占8.75%，环比下降了0.17个百分点；其他81座，占20.25%，环比上升了5.55个百分点。如图八所示。

 

图八：各等级租金季度对比图